Investir à Bali avec une société ou une holding française : ce qu’il faut savoir

Face à l’attrait croissant de Bali pour les investisseurs francophones, beaucoup s’interrogent sur la possibilité d’utiliser une société ou une holding française pour y investir, notamment dans l’immobilier ou dans des activités commerciales. Entre spécificités locales, réglementation indonésienne et choix du montage le plus adapté, il est essentiel de comprendre les codes du jeu. Voici ce qu’un dirigeant ou un investisseur averti doit absolument maîtriser avant de se lancer dans l’aventure balinaise.

Quelles sont les restrictions pour l’investissement étranger à Bali ?

Bali reste soumise au droit indonésien, qui distingue clairement les ressortissants locaux des investisseurs étrangers concernant l’accès au foncier et aux activités économiques. Le schéma classique d’acquisition via une société française n’est donc pas transposable sans précautions particulières.

La législation indonésienne interdit formellement la pleine propriété (Hak Milik) à toute personne physique ou morale étrangère. Les solutions impliquent alors des montages juridiques précis (tels que la PT PMA) afin d’assurer sécurité et conformité pour l’investisseur.

Holding ou société française : quelles possibilités pour investir à Bali ?

L’idée de voir une société française directement propriétaire ou exploitante à Bali semble séduisante, mais elle rencontre deux limites majeures. D’une part, les sociétés étrangères ne peuvent acquérir de droits fonciers en Indonésie sans respecter des agréments spécifiques. D’autre part, seul le statut de PT PMA (Penanaman Modal Asing) ouvre réellement la voie à l’investissement direct.

Deux modèles principaux existent pour investir à Bali de manière structurée : le montage local via une PT PMA détenue par une société ou holding française, ou l’acquisition et exploitation « en nom propre », souvent sous le régime leasehold.

Comment fonctionne la PT PMA pour un investisseur étranger ?

Définition et rôle de la PT PMA

La PT PMA correspond à une société à responsabilité limitée reconnue par l’Indonésie comme possédée tout ou partie par des capitaux étrangers. Elle permet d’accéder légalement à certains types d’activités commerciales et à la détention indirecte de biens immobiliers via le droit HGB.

Pour un investisseur français, cette structure offre la possibilité de canaliser les fonds, gérer l’investissement, voire exploiter directement un projet hôtelier ou locatif. Il est fréquent qu’une holding française détienne les parts de la PT PMA, centralisant ainsi la gestion du patrimoine depuis la France tout en respectant la réglementation locale.

Limites et obligations d’une PT PMA détenue par une société française

Ouvrir une PT PMA suppose plusieurs démarches : autorisations d’investissement, objet social autorisé par la liste d’investissement en vigueur, et capital fixé par le règlement applicable à la création. Le montant se confirme avant l’immatriculation. La société étrangère actionnaire doit démontrer la traçabilité des fonds et respecter certaines obligations déclaratives importantes.

Des restrictions existent sur la proportion de détention étrangère selon le secteur d’activité, obligation de reporting annuel auprès des autorités indonésiennes et audit régulier pour certaines activités. Il est également important de se référer au bulletin officiel des finances publiques : BOFiP — convention fiscale France-Indonésie. Les dividendes restent soumis aux règles de change et aux retenues prévues, côté Indonésie comme côté France.

Comparaison entre investissement en nom propre, leasehold et montage via une société

Leasehold et Hak Pakai : solutions courantes pour les non-résidents

Le modèle le plus répandu parmi les particuliers est le hak sewa. Sa durée est celle du contrat, et le renouvellement n’existe que s’il est écrit. Ce contrat ne tient pas lieu de licence d’exploitation.

Le Hak Pakai, accessible uniquement aux personnes physiques, permet une occupation longue durée avec davantage de droits d’usage (notamment en matière successorale), mais sans conférer le plein droit de propriété, réservé aux citoyens indonésiens.

Investir via une société/Holding vs. Investir en tant qu’individu

Utiliser une PT PMA détenue par une société française facilite la structuration fiscale et la mutualisation de projets ambitieux, tout en offrant une sécurité renforcée pour l’exploitation commerciale (location touristique, gestion hôtelière). Cette solution attire principalement les dirigeants souhaitant pérenniser une activité et rapatrier légalement les bénéfices.

À l’inverse, un hak sewa peut convenir à une jouissance personnelle. Une exploitation locative, même ponctuelle, suppose les licences de l’activité. Le bail ne les remplace pas. Le renouvellement se vérifie dans le contrat.

HGB, détention des parts et fiscalité spécifique à Bali

Dans le cadre d’une PT PMA, il est possible d’obtenir un HGB, porté par la société et non par la personne étrangère. Sur une terre de l’État, le règlement gouvernemental n° 18 de 2021 le plafonne à 30 ans, puis à une prolongation de 20 ans au plus et à un renouvellement de 30 ans au plus. Ce n’est pas un titre unique de 80 ans, et chaque étape se demande.

Les parts sociales de la PT PMA peuvent être détenues par différents investisseurs, dont une ou plusieurs sociétés françaises, permettant de garder un contrôle effectif sur l’actif immobilier et de faciliter sa transmission ou cession ultérieure.

• PT PMA : donne accès au HGB et permet d’investir dans l’immobilier ou les activités commerciales
• Société française/holding : détient les parts, simplifiant la gestion patrimoniale globale
• Leasehold et Hak Pakai : accessibles aux particuliers, moins flexibles pour des opérations à grande échelle
• Respect des obligations locales : indispensable pour sécuriser les flux financiers et garantir la conformité réglementaire

Gestion locative, dividendes et flux financiers : contraintes opérationnelles

L’activité locative professionnelle à Bali nécessite non seulement la légalité de la détention du bien, mais aussi l’obtention des licences adéquates, notamment pour les locations de courte durée. Une société, telle une PT PMA, apporte ainsi un cadre mieux adapté pour louer légalement à des voyageurs, verser des dividendes et transférer les résultats financiers.

Le traitement d’un transfert de bénéfices vers l’étranger dépend de la structure, de la nature des sommes et des règles applicables. Aucun taux de retenue n’est indiqué ici.

Fiscalité France-Indonésie : points clés à anticiper

Imposition locale à Bali

Le traitement d’un revenu de PT PMA, puis des sommes versées à une holding, dépend de la structure, de la nature des revenus et des dispositions applicables. Aucun taux n’est indiqué ici. La convention franco-indonésienne ne rend pas une atténuation de la double imposition automatiquement acquise.

Des taxes spécifiques existent également sur la location saisonnière, la cession d’actifs ou la distribution de profits à des détenteurs étrangers, chaque flux pouvant déclencher un prélèvement distinct, toujours à vérifier lors du montage.

Conséquences fiscales en France

La remontée des dividendes d’une filiale indonésienne vers une holding française peut entraîner une imposition au niveau de celle-ci. Le traitement dépend notamment de la structure, de la nature des revenus et des dispositions fiscales applicables. Un crédit d’impôt n’est pas automatiquement applicable.

Attention, un investissement international ne garantit pas d’optimisation fiscale automatique. Les contrôles antifraude entre la France et l’Indonésie sont très stricts : toute omission ou méconnaissance engage la responsabilité du contribuable.

Comparatif des principales options d'investissement à Bali pour un investisseur étranger :

FAQ : questions fréquentes sur l’investissement via une société française à Bali

Peut-on acheter directement un appartement à Bali via une holding française ?

Non, la loi indonésienne ne reconnaît pas le droit de propriété directe pour les sociétés étrangères. Seuls certains montages via PT PMA rendent cela possible, sous réserve de respecter la réglementation locale.

Quels sont les avantages concrets à passer par une PT PMA plutôt qu’un leasehold ?

Une PT PMA peut convenir lorsque l’activité et le règlement le permettent. Elle ne simplifie pas, à elle seule, la distribution de dividendes. Un hak sewa n’est pas réservé à l’usage privé. Il n’est pas non plus, à lui seul, une autorisation d’exploitation touristique.

La société française peut-elle exploiter une villa à Bali ?

Oui, mais uniquement si elle détient une PT PMA locale qui gère l’actif immobilier et possède les licences nécessaires. L’exploitation doit répondre aux exigences des autorités indonésiennes, et il ne suffit pas de détenir un bail ou un bien pour agir légalement.

Comment sont imposés les revenus issus d’un investissement immobilier réalisé de France à Bali ?

Le traitement des revenus, en Indonésie puis lors d’un transfert vers la France, dépend de la structure, de la nature des sommes et des dispositions applicables. Il ne se déduit pas d’un mécanisme unique.

Perspectives pour les investisseurs français envisageant Bali

Structurer son investissement à Bali via une société française ou une holding exige une préparation minutieuse et une adaptation à un environnement juridique très différent des standards européens. L’appui d’experts connaissant à la fois la fiscalité française et la réglementation indonésienne demeure indispensable pour sécuriser chaque étape.

Bali continue d’attirer les investisseurs étrangers désireux de diversifier leur patrimoine. Ceux qui prennent le temps de comparer montage local, leasehold et implications fiscales trouveront des opportunités pérennes, adaptées à leur profil et conformes aux deux législations.